巫溪县房屋管理服务中心

关于住房保障工作开展情况的报告

审计组：

为切实解决我县低收入家庭住房困难，我县于2008年正式启动住房保障工作，现就我县保障性住房建设、管理工作开展情况报告如下：

一、项目基本情况

自2008年开展住房保障工作以来，截至2013年我县共向上级争取新建廉租住房项目36个，建设规模为39.621万平方米，项目总投资51697万元，其中中央资金16809万元，市级资金10052万元，县级自筹资金24836万元。

由于规划、淘汰建筑落后技术、保温节能、建筑结构抗震、场坪土石方工程、基础设施配套工程、增加配套功能用房及其他商业物业和小区地下停车场等，最终调整为30个新建保障性住房项目，建设规模为40.6万平方米7304套，项目建设总投资75193万元，其中中央资金16972万元，市级财政资金10152万元，县级财政自筹资金48069万元。

根据重庆市国土房管局《关于公租信心处置盘活实施方案的意见》(〔2018〕41号)等相关文件精神，结合我县公共租赁住房的实际情况，经报市人民政府批复同意将巫溪县博爱佳苑廉租住房项目、巫溪县惠安小区公共租赁住房项目共计4.1万平方米429套进行分类盘活处置。拟将博爱佳苑新建廉租住房项目2.59万平方米301套整体盘活租赁给县红池实业有限公司作为康养基地建设项目，将巫溪县惠安公共租赁住房项目1.51万平方米128套进行整体盘活有偿划拨给县城投公司作为安置房使用。

通过对上述2个公共租赁住房项目进行盘活处置后，我县实际新建保障性住房项目28个，建设规模36.50万平方米6875套。其中26个项目26.66万平方米5196套全部满足入住条件。截至目前，已进行实物配租、信访、重点工程拆迁、危岩搬迁、直管公房危房搬迁、城市拆迁过渡、申报审批等安置3578套。另有惠安廉租住房小区、花台祥云小区廉租住房2个项目（建设规模为9.84万平方米1679套目前正在进行室内装饰、装修工程以及小区风基础设施配套工程，其中惠安小区建设规模9.6万平方米1631套，花台祥云小区建设规模0.24万平方米48套。）

截至目前，28个项目其中有13个9.05万平方米1680套完成了工程结算审计，审计结算金额为11409万元，已支付工程款11055万元；4个7.81万平方米1528套已完成竣工结算审计，审定金额为15537万元，已拨付工程及其他项目经费10773万元； 6个8.09万平方米1674套正在进行工程竣工结算审计，已支付工程进度款及相关项目经费7115万元。仍有3个1.71万平方米314套尚没进入工程结算审计环节； 2个项目9.84万平方米1679套正在进行基础设施配套工程，已支付工程款、征地款及其他项目经费23449万元。

为切实提高国有资产的社会、经济效益，我处已启动满足入住条件的26个项目中空置房源进行配租摇号工作，目前正在进行保障对象资格审核，确保年底前所有保障户正常入住。同时启动小区后期物业管理及权属登记等相关工作，切实加强项目后期管理。

二、项目建设资金使用情况

自2008年我县启动住房保障工作以来，截至目前，共筹集住房保障资金65847.03万元，其中中央专项保障补助资金8726万元，障性住房建设资金57121.03万元（其中中央建设资金24339.83万元，市级财政补助建设资金19283.2万元，县级自筹配套资金13498万元）。

根据竣工结算审计报告、跟踪审计和对项目各项经费的概算，我县30个公共租赁住房项目建设总投资78796.7万元。其中购买土地款、征地费、征地安置费、征地手续费支出9997.64万元，项目前期费用（设计、地质勘察、预算、预算审核、招投标、监理服务费）1783.74万元，进场道路场坪及土石方工程费用5373.71万元，主体及室内装饰装修工程费用51421.43万元，基础设施配套工程费用（供电配套费、主干线供电安装工程费、供电上户、主干线供水安装工程、供水上户费、有线电视安装工程费用等 ）5462.78万元，小区其他基础配套设施费（小区道路、排污、雨水管网、绿化、其他基础配套如社区用房、幼儿园、医院、配建的商业物业）4005.33万元，项目结算审核、消防、环保及防雷等工程费用752.07万元。项目单位造价为1940.8元/平方米。

截至目前，已支付工程进度款及其他经费共计59574.62万元，目前尚欠工程款共计19222.1万元。

我县公共租赁住房建设超概算投资主要原因为以下几点：一是由于发改委立项过程没有计算土地征用费用（根据国家相关政策保障性住房项目建设用地由政府划拨，在当时立项过程中理解不透，没有计算土地征用或购买土地费用），我县廉、公租房土地征用费高达9997.64万元。二是在当时编制立项文件过程中由于争取项目时间紧，且根据上级要求，保障性住房建设地块要求基础设施配套相关完善的地块，故在立项概算时没有考虑场坪、土石方工程及进场道路、管网等工程造价，导致成本增加5373.71万元。三是供水、供电工程没有预算经费，而实际供水、供电、有线电视等增加工程费用5462.78万元。四是建设规范变化（要求全框架、保温节能、使用商品混凝土）等导致每平方米增加工程造价均达到300元/平方米以上，增加投资10655万元。加上建设周期长（达十余年），建筑材料、人工价格不断上涨等因素导致我县保障性住房建设增加投资共计31489.13万元。

三、中央保障补助资金使用情况

自2008年以来，我县共向上级争取中央专项保障补助资金8726万元。其中发放住房保障户租赁补贴3519.83万元，收购老县城片区闲置办公楼作为廉租住房2408万元，收购闲置办公楼改建工程资金676.69万元，新建公共租赁住房项目基础配套工程使用资金641.44万元，结余资金1480.04万元（拟用于发放2018年第3、4季度租赁补贴，租赁补贴发放结余部分用于支付中央新建公共租赁住房项目基础设施配套工程费用）。

四、存在的主要问题

（一）规划布局不合理。由于保障性住房项目已实施十余年，在规划建设时过于偏重布局乡镇，个别乡镇建设完工后无符合条件保障户居住，部分乡镇无相应体量房源的需求对象，导致建设完工的保障性住房项目整体或部分闲置，且县城所在地项目建设规模相对较少，而主要需求对象集中在县城，导致供需矛盾突出，严重影响国有投资项目社会经济效益的发挥，甚至导致部分项目严重贬值。

由于部分项目选址不合理导致在实施项目过程中场坪及土石方、进场道路、基础配套供电及管网工程量增加，建设成本增加，配套资金及自筹资金的比例随之增加，且我县财力较弱，配套资金严重不足，导致本级配套资金差口进一步加大。

（二）后期管理不到位。由于我县保障性住房建设体量较大，且入住的均属于低收入住房困难家庭或拆迁安置、过渡安置人群体。为减轻入住保障户的经济负担，我县保障性住房基本上属于小区居民自治管理，没有实行专业物业管理，导致小区管理水平差。因乡镇无明确管理责任，导致项目建设完工入住后管理混乱，部分乡镇甚至存在非法橇门占用和故意拖欠租金现象。

（三）住房保障工作人员明显不足。我处自2008年实施住户保障工开始，目前从事住房保障工作人员共计8人（其中专职7人，兼职1人，上述人员中6名在编人员，2名临时人员），其中从事住房保障日常事务性工作人员3人，2人负责后期物业管理及租金收缴工作，1人负责项目前期及结算审计等工作， 1人负责项目建设质量、安全、造价控制管理等工作（甲方代表），另抽调1名工程技术人员兼职从事项目建设过程的工程技术管理工作。日常管理、建设过程监督管理及技术人员、后期管理及收费人员均明显不足，导致住房保障工作无法正常开展。

五、下一步工作措施及相关建议

（一）针对资金缺口较大，本级配套资金严重不足问题。一是请求中央、市级向财力较弱的区县进行资金倾斜；二是通过社会融资解决地方配套资金，允许社会资本进入住房保障项目投资和后期管理，并享受国家相关政策补贴及优惠政策；三是建议相关部门应就保障性住房建设所产生的基础配套工程（如供水、供电、道路、管网工程等由相应行业主管部门负责落实），以此降低投资成本，减少本级财政配套资金压力，督促相关部门共同承担社会责任。

（二）关于布局不合理的问题。对当地无需求的项目可以通过盘活处置或永久处置（对社会公开拍卖）作为其他用途，以此降低公租房空置率。通过处置回笼资金，在需求量大的县城规划区内补建公租房，达到保障性住房合理规划布局的目的。

（三）关于后期管理问题。一是通过加快推进智能小区信息平台建设，实现智能化物业管理，杜绝转租、转借、骗租、改变用途现象发生；二是引进具有较强实力的物业管理服务企业，以公开竞标方式，实施我县公共租赁住房管理服务，有效提高我县公共租赁住房的物业管理水平，同时缓解我处住房保障管理工作人员的不足的压力；三是县房管处将行使的保障性住房建设职能逐步过渡为后期维护、管理职能，成立保障性住房物业管理机构，负责实施对保障性住房后期管理，通过加大后期管理力度，不断提高小区品质，有效发挥国有资产的社会经济效益，确保国有资产保值增值。

特此报告

巫溪县房屋管理服务中心

2020年12月21日